למה גרמניה

מהן הזדמנויות ההשקעה ב-2018

סקירת הנדל"ן בגרמניה – מהן הזדמנויות ההשקעה ב-2018

גרמניה הינה הכלכלה הגדולה ביותר באירופה, מתאפיינת בשוק עבודה מפותח, שכר גבוה לנפש ושיעור אבטלה נמוך. לאחר התכווצות התמ"ג במהלך שנת 2009 בעקבות המשבר הגלובאלי, ננקטו מספר צעדים על ידי ממשלת גרמניה במטרה למתן את השלכות המשבר. מאמצים אלו השיבו את המשק הגרמני לפסים של צמיחה שהמשיכה בשנים 2012 ו- 2013. וברבעון הראשון של שנת 2014 צמחה הכלכלה הגרמנית ב-0.7%. גרמניה נכון למועד זה, פיצתה על הקיפאון בהשקעות של שנת 2009 ועכשיו תפוקתה הכלכלית עברה את הרמות ששררו לפני המשבר.
זו הסיבה שיזמים ישראלים רבים משקיעים בגרמניה. אלה מדגישים את החסינות הכלכלית שמפגינה המדינה ביחס לעמיתותיה בגוש האירו כסיבה מרכזית לפעילות ההשקעה האינטנסיבית. מנתוני שנת 2014 עולה כי שווי הנכסים שרכשו השנה חברות נדל"ן מרכזיות בישראל בשוק הגרמני מגיע ליותר מ-13 מיליארד שקל.
ביסוס לתחושה שהשוק הגרמני מועדף לאחרונה על ידי יזמים מקומיים, מספק ההיקף עצום של עסקאות המבוצעות שם, המגיע לכ-550 מיליון אירו (כ-2.8 מיליארד שקל).

החברות הישראליות מכוונות את עיקר המאמצים לאיתור נכסים מניבים (בעיקר בנייני משרדים ומרכזים מסחריים) וזאת בשונה מההשקעות בדירות בברלין שבעבר היו אטרקטיביות בשל מחירן הנמוך. מי שרוכש כיום דירה בברלין יהנה לכל היותר מ-2-3% תשואה בשנה וגם בצורך לאתר מידי שנה שוכרים. בו בעת שרכישת נכסים מסחריים קל יחסית למצוא שוכרים יציבים לטווח ארוך כמו חברות בינלאומיות וחברות בפריסה ארצית דוגמת רשתות סופרמרקט, רשתות אופנה וכד', המקטינים את הסיכון.

אחת החברות הישראליות המצליחות בתחום ההשקעות בנכסים מניבים בגרמניה הינה חברת MHR1 ניהול השקעות בע"מ. החברה באמצעות מנהליה צח חרמון ויגיל מנוביץ' מגייסת את ההון העצמי שלה ממשקיעים ישראלים פרטיים. החברה השלימה השנה בהצלחה רכישה של שני מבנים מסחריים מניבים
במערב גרמניה. משקיעי החברה נהנים מתשואות אטרקטיביות.

מה צופנת 2018?

רמת הריבית הנמוכה והמשבר ברוסיה מגדילים את האטרקטיביות של השקעה במדינה חזקה כמו גרמניה. מלבד חוסנה של הכלכלה הגרמנית, נתמכת ההשקעה בשוק הנדל"ן שם באפשרויות המימון, השקיפות הגבוהה בהתנהלות ונכסים המתאפיינים בשוכרים יציבים לטווח ארוך. "גרמניה הפכה להיות 'חוף המבטחים' של משקיעים רבים", אומר זוהר לוי, בעל השליטה ויו"ר חברת סאמיט, אחת החברות הישראליות הוותיקות בשוק הגרמני, הפועלת שם כבר תשע שנים. לדברי לוי, "גרמניה מצטיירת כיום כאטרקטיבית בעיני ישראלים, משום שזה שוק שנוח לפעול בו, יש בו נזילות והוא יחסית קרוב לארץ. בישראל יש עודפי היצע, מזרח אירופה זה שוק ש'מת' כבר כמה שנים, וארה"ב רחוקה".
אילן גיפמן, מנכ"ל אספן גרופ, חברת נדל"ן נוספת שפועלת בשוק הגרמני כבר מספר שנים, מחזק את דבריו: "הכלכלה הגרמנית מאוד חזקה והריבית שם היא הנמוכה ביותר מאז הקמת גוש האירו. למדינה יש אפשרות לגייס כספים בעלויות נמוכות, והמצב שם מאפשר לממן עסקאות נדל"ן בריביות נמוכות. ".
מוטי סלע, מנכ"ל אשטרום נכסים, טוען כי "חברה טובה יכולה לקבל מימון במערכת הבנקאית הגרמנית כאשר ההפרשים בין הריביות בגרמניה לתשואה של הנכס, בהחלט יכולים ליצור תזרים מזומנים מצוין".
צח חרמון, מנכ"ל משותף בחברת MHR1 מציין כי: "התמקדות באסטרטגיה חכמה של רכישת נכסים מניבים עם שוכרי עוגן חזקים ושכירויות ארוכות טווח תניב לאורך זמן את התשואות הגבוהות ביותר, מכיון שהיציבות של נכסים כגון אלו הינה גבוהה באופן יחסי לנכסים שמחפשים רווח מיידי אולם מגלמים בתוכם סיכון רב."
יגיל מנוביץ', מנכ"ל משותף בחברת MHR1 מוסיף: "האסטרטגיה שלנו להגדלת התשואה למשקיעים היא ביצוע הנפקת אג"ח מהגופים המוסדיים בישראל בהיקף של כ- 100 מיליון ₪ עם מח"מ של כחמש שנים ובריבית של כ- 6%. מתמורות ההנפקה אנו מתכננים לרכוש נכסים מניבים נוספים בגרמניה. פרוטפוליו הנכסים הנוכחי שלנו שכולל בין היתר משרד ממשלתי גרמני עם חוזה ארוך טווח נותנת בטחון לקוני האג"ח שננפיק."

וכיצד ישקיע משקיע פרטי אשר יש ברשותו סכום צנוע של כ- 50-100 אלף יורו

אמנם ה'משקיעים הקטנים' מושקעים בגרמניה בדרך עקיפה באמצעות ההשקעות של הגופים המוסדיים, אולם אותם משקיעים פרטיים יכולים לעשות זאת בעצמם. לא חייבים להסתפק ברכישת דירה בברלין אשר מניבה תשואה מזערית, ניתן להצטרף לחברה אשר מגייסת משקיעים פרטיים בדיוק לצורך זה – רכישה משותפת של נכסים מסחריים בגרמניה.

נגישות