למה גרמניה

מגמות אחרונות בהשקעות נדל"ן בגרמניה

יזמים ישראלים המשקיעים בגרמניה, מדגישים את החסינות הכלכלית שמפגינה המדינה ביחס לעמיתותיה בגוש האירו כסיבה מרכזית לפעילות ההשקעה האינטנסיבית. מבדיקת “גלובס” עולה כי שווי הנכסים שרכשו השנה חברות נדל”ן מרכזיות בישראל בשוק הגרמני מגיע ליותר מ-13 מיליארד שקל.

ביסוס לתחושה שהשוק הגרמני מועדף לאחרונה על ידי יזמים מקומיים, מספק ההיקף עצום של עסקאות (שחלקן טרם הושלמו) המבוצעות שם, המגיע לכ-550 מיליון אירו (כ-2.8 מיליארד שקל) בשלושת החודשים האחרונים. דוגמה בולטת לעסקת ענק כזו, שפורסמה לאחרונה ב”גלובס”, היא כוונתו של המלונאי דוד פתאל להשקיע כ-300 מיליון אירו (1.5 מיליארד שקל), יחד עם שותפים, ברכישת פורטפוליו של 22 בתי מלון מרשת “הולידיי אין” בגרמניה.

החברות הישראליות מכוונות את עיקר המאמצים לאיתור נכסים מניבים (בעיקר בנייני משרדים ומרכזים מסחריים). בנכסים כאלו קל יחסית למצוא שוכרים יציבים לטווח ארוך כמו חברות בינלאומיות וחברות בפריסה ארצית דוגמת רשתות סופרמרקט, רשתות אופנה וכד’, המקטינים את הסיכון.

אפשרויות מימון אטרקטיביות לנכסים מסחרים

מלבד חוסנה של הכלכלה הגרמנית, נתמכת ההשקעה בשוק הנדל”ן שם באפשרויות המימון, השקיפות הגבוהה בהתנהלות ונכסים המתאפיינים בשוכרים יציבים לטווח ארוך. “גרמניה הפכה להיות ‘חוף המבטחים’ של משקיעים רבים”,אומר זוהר לוי, בעל השליטה ויו”ר חברת סאמיט, אחת החברות הישראליות הוותיקות בשוק הגרמני, הפועלת שם כבר תשע שנים. “הנזילות שם כיום נמוכה מבעבר, משום שהבנקים פחות ששים להלוות כסף, אבל עדיין השוק חזק ונזיל ואפשר למצוא מימון”.

לדברי לוי, “גרמניה מצטיירת כיום כאטרקטיבית בעיני ישראלים, משום שזה שוק שנוח לפעול בו, יש בו נזילות והוא יחסית קרוב לארץ. בישראל יש עודפי היצע, מזרח אירופה זה שוק ש’מת’ כבר כמה שנים, וארה”ב רחוקה”.

אילן גיפמן, מנכ”ל אספן גרופ, חברת נדל”ן נוספת שפועלת בשוק הגרמני כבר מספר שנים, מחזק את דבריו: “הכלכלה הגרמנית מאוד חזקה והריבית שם היא הנמוכה ביותר מאז הקמת גוש האירו. למדינה יש אפשרות לגייס כספים בעלויות נמוכות, והמצב שם מאפשר לממן עסקאות נדל”ן בריבית של 3%-3.5%”.

מוטי סלע, מנכ”ל אשטרום נכסים, טוען כי “חברה טובה יכולה לקבל מימון במערכת הבנקאית הגרמנית כאשר ההפרשים בין הריביות בגרמניה לתשואה של הנכס, בהחלט יכולים ליצור תזרים מזומנים מצוין”.

גרמניה – אי של יציבות

סלע מדגיש עוד כי “אנחנו חברה יחסית שמרנית, שאוהבת יציבות. פעם, היציבות ו’השעמום’ שאפיינו את גרמניה נתפסו כמגרעה בעיני רבים, וכולם חיפשו מקומות אחרים להשקיע בהם. היום היציבות הפכה למעלה הכי גדולה שלה. השוק הגרמני מאוד משוכלל, עם כללים ברורים ומוסר תשלומים טוב, ואנחנו מאוד אוהבים לעשות שם עסקים.

ההצלחה בגרמניה קשורה גם לסוג השוכרים – אצלנו הם כוללים את המשרד לאיכות הסביבה של בוואריה, חברת החשמל ודויטשה טלקום, ולכן החשש מבעיות הוא קטן”.

הגופים המוסדיים לוטשים עיניהם לגרמניה

גם הגופים המוסדיים לא נותרים אדישים לאפשרויות שמציע שוק השקעות נדל”ן בגרמניה. בשבועות האחרונים נודע כי חברת הביטוח מנורה-מבטחים השקיעה 80 מיליון שקל (16 מיליון אירו) ברכישת שני נכסים מסחריים באירופה, בסמוך לפרנקפורט ומינכן. זאת, במסגרת חברה ייעודית שהקימה עם שותפים לגיבוש פורטפוליו מרכזים מסחריים ברחבי גרמניה. ומנורה אינה לבדה, כשגם לחברות ביטוח נוספות, בהן הראל ומגדל, פעילות נדל”ן משמעותית בגרמניה.

ליאור מור, ראש מחלקת נדל”ן במנורה-מבטחים, מסביר כי “ההתנהלות העסקית בגרמניה, בהיבטי שקיפות והיבטים משפטיים, נוחה. גרמניה היא אחת הכלכלות החזקות כיום, למרות שהיא נמצאת באירופה המתמודדת עם משבר ועם אי ודאות גדולה. אנחנו צופים שהכלכלה הגרמנית תמשיך להיות חזקה, לכן היא שוק יעד”.

לדברי מור, “כשוק, רמת הסיכון בגרמניה בהשוואה למזרח אירופה למשל, אחרת לגמרי. גם האפסייד שם יחסית מוגבל. אנחנו, כקרן פנסיה, צריכים להיות מאוד שמרניים ועם הרבה אחריות. לכן אנחנו לא מחפשים קרקע שתייצר לנו IRR (שיעור תשואה פנימי) של 30% תוך שנתיים, אלא נכסים שיניבו תשואה יותר נמוכה, אבל עם שוכרים איכותיים ולתקופות ארוכות”.

אורי גרינפלד, מנהל מחלקת המאקרו בבית ההשקעות פסגות, אומר כי “ברבעון האחרון אנו רואים בגרמניה כלכלה חזקה, עם שיעורי אבטלה נמוכים וצמיחה. גרמניה היא מדינה מאוד תחרותית, ואין לה ועדי עובדים חזקים כמו בספרד לדוגמה. מעבר לכך, היא מתבססת על ייצוא, בעיקר של מוצרי תעשייה כבדים, לשווקים המתעוררים שהמשיכו לצמוח”.

כך, “בעוד שהתשואות באיטליה ובספרד עולות ומקשות על קבלת אשראי, בגרמניה המצב הפוך – יש הרבה כסף בבנקים, הריביות נמוכות ומבחינה פיננסית גרמניה נהנית ממצב מצוין, למרות הבעיות בנכסים באירופה. הריבית בגרמניה יותר נמוכה גם מארה”ב, כי כשהיה לחץ באירופה, הרבה אנשים בגוש האירו העבירו את כספם למדינות החזקות בגוש, ובראשן לגרמניה”.

רוצים לדעת איך לבצע בצורה נכונה השקעות בספרד או השקעות בלונדון?

נגישות

לפניה למנהל האישי שלך, , מלא את הטופס ולחץ "שליחה"