נדל"ן בגרמניה - מימון השקעה בנדל"ן בגרמניה עדיף על מימון השקעה בנדל"ן בישראל

שיתוף ב linkedin
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב facebook

מדוע מימון השקעה בנדל"ן בגרמניה עדיף על מימון השקעה בנדל"ן בישראל?

אחד הפרמטרים החשובים בניתוח כדאיות השקעה בנדל”ן הוא אפשרויות המימון העומדות בסל הכלים אשר בידי המשקיע המתעניין. זאת בפרט כאשר מדובר על השקעה בנדל”ן מסחרי, אשר ההון העצמי הגבוה הדרוש לרכישתו מחייב פתרונות מימון אפקטיביים וראויים. 

מבחינה זו, אפשרויות המימון להשקעה בנדל”ן בגרמניה מקפלות בחובן יתרונות מהותיים לעומת השקעה בנכסי נדל”ן בישראל. מתוך אפשרויות המימון הללו נגזרים הן רמת הסיכון הכרוכה במהלך, והן היותה השקעה עם תשואה אטרקטיבית (גם בטווח הקצר וגם בראייה הצופה פני עתיד). 

השקעות נדלן בגרמניה עם הלוואה ללא ערבות אישית

כאשר גוף מסחרי או אדם פרטי מתכננים לרכוש נדל”ן להשקעה בישראל, נעשית לרוב פנייה לתאגיד בנקאי או גוף חוץ-בנקאי לקבלת הלוואה מסחרית. 

בישראל ההלוואה המסחרית הנ”ל בד”כ מחייבת את נטילתה עם ערבות אישית של הלווה. דהיינו, הגוף המלווה (על פי רוב, תאגיד בנקאי), מגן על עצמו בשני מישורים במקרה של אי פירעון. במישור אחד הוא רשאי לפעול למימוש הנכס, ובמישור נוסף לנקוט בהליכי הוצאה לפועל כנגד הלווה, עד לכדי עיקולים וסנקציות. 

במילים אחרות, המשקיע נוטל הלוואה מסחרית עם ערבות אישית המציבה אותו בסיכון משמעותי בהעדר תזרים לפירעון, היכול לפגוע לא רק בנכס עצמו אלא גם בנכסיו האחרים (לרבות נכסים המשמשים אותו ברמה היומיומית כדוגמת רכבים, חשבונות בנק, מיטלטלין ועוד). 

לעומת זאת, ככל שמדובר על השקעה בנדל”ן בגרמניה, עבור נכסים יציבים וטובים, קיימת ללווה אופציה לנטילת הלוואה מסחרית ללא ערבות אישית. בשפה מקצועית, הלוואת נון ריקורס (Non-Recourse) אשר הבטוחה היחידה לפירעונה היא הנכס עצמו. מכיוון שרכישת נדל”ן מסחרי להשקעה בגרמניה יכולה להיעשות על ידי נטילת הלוואת נון ריקורס, המשקיע מבטל את הסיכון האישי כנגדו בעתיד. 

יתרון חשוב נוסף – קצב החזרת הקרן

העדר ערבות אישית איננו היתרון היחיד מבחינת מימון השקעה בנדל”ן בגרמניה לעומת השקעה בנדל”ן בישראל. סוגיה מהותית לא פחות טמונה במושג “אמורטיזציה” שמשמעותו קצב ההחזרה של קרן ההלוואה. 

בהלוואות מסחריות בישראל (לטובת השקעה בנדל”ן ובכלל) האמורטיזציה הינה בד”כ לינארית. לדוגמה, אם המשקיע נוטל הלוואה בסך מיליון שקלים ל-10 שנים, הוא יחויב להשיב בכל אחת מהשנים הללו סכום השווה ל-10% מקרן ההלוואה (החזר לינארי), וזאת בתוספת ריבית העומדת בדרך כלל על 2%-3%. ההחזר החודשי “נוגס” במידה ניכרת בתשואה, עד כדי פגיעה של ממש בכדאיות ההשקעה. 

השקעה בנדל”ן בגרמניה, לעומת זאת, יכולה להיעשות על בסיס הלוואה מסחרית עם אמורטיזציה נמוכה בהרבה, ובהחזר שנתי העומד על כ-3%-5% מהקרן. נכון להיום הריביות הן יחסית זהות בין גרמניה לישראל, כך שהלווה נהנה מהשקעה עם תשואה אטרקטיבית כבר בטווח המיידי. 

בתום עשר שנות הלוואה, המשקיע בגרמניה יוכל לפעול בדרכים שונות כגון מכירת הנכס ופירעון יתרת ההלוואה, פירעון יתרת ההלוואה מההון העצמי או “חלוקה מחדש” עם הלוואה חדשה (Refinance). 

השקעה בנדל”ן בגרמניה – הבדיקה הנוספת של הבנק

נשאלת אפוא השאלה, מדוע הבנקים בגרמניה נאותים להעניק הלוואות מסחריות בתנאים כה מטיבים? האם אין כאן “אותיות קטנות” שחשוב להכיר? התשובה לשאלות הללו מקפלת בחובה את אחד היתרונות הבולטים של השקעה בנדל”ן מסחרי בגרמניה לעומת השקעה בנדל”ן בישראל. 

הבנקים בגרמניה אינם “הרפתקנים” אלא להפך. לא כל רכישת נכס בגרמניה אפשרית עם הלוואה מסחרית ללא ערבות אישית ועם אמורטיזציה נמוכה. הבנקים הגרמניים מבצעים בדיקות עצמאיות מטעמם לנכסים, והם מוכנים להעניק הלוואות כאמור רק לאחר בחינה אנליטית מדוקדקת אשר מציגה שורה תחתונה לפיה עסקינן בנכס יציב אשר “שווה את הסיכון”. 

אמור מעתה, כאשר משקיע זר מתעניין בנתיב זה של מימון השקעה בנדל”ן מסחרי בגרמניה, והבנק נאות להעניק לו הלוואת נון ריקורס עם אמורטיזציה נמוכה, המשמעות היא שהנכס עבר בדיקות בנקאיות מקיפות, אובייקטיביות וחיצוניות, על ידי אנליטים, שמאים ומומחים שונים, שבחנו אותו בעבור התאגיד הבנקאי הגרמני. במילים אחרות, יש כאן “דאבל צ’ק”. 

בחברת MHR1 לדוגמה, אשר מתמחה בניהול השקעות בנדלן בגרמניה בכלל, ובמהלכים של השקעה בנדל”ן מסחרי בגרמניה בפרט, אנו עושים בדיקות מקיפות ומקדימות לנכסים אותם אנו רוכשים. אולם לצד זאת, ומכיוון שברוב המקרים נפנה לפתרונות מימון מטעם תאגידים בנקאיים גרמניים, המשקיעים נהנים מכך שהנכסים עברו לא רק את הבדיקות (המחמירות) שלנו, אלא גם את הבדיקות האובייקטיביות והמקצועיות של הבנק המלווה. 

 u
נגישות

לפניה למנהל האישי שלך, , מלא את הטופס ולחץ "שליחה"

× נשמח לעזור